Коммерческая недвижимость: ошибки, которые приводят к ротации арендаторов
О том, кто диктует условия на рынке коммерческой недвижимости, об ошибках, которые приводят к ротации арендаторов и о том, что нужно, чтобы коммерческие площади были востребованы рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Юрьевич Малов
Как вы считаете, кто диктует условия на рынке в настоящее время – арендатор или арендодатель?
Вопрос сформулирован исходя из стереотипа, что кто-то обязательно диктует условия: арендатор или арендодатель. Этот поход оценки рынка сформировался исторически, когда мы наблюдали долгосрочные мировые тренды роста цен недвижимости и тренды коррекции в момент, когда заканчивается долгосрочный тренд роста. Тогда «мыльный пузырь» лопается и происходит откат рынка по отношению к тренду роста. На данный момент мы достаточно давно находимся в боковой коррекции, коридор цен устоялся, арендаторы и арендодатели уже несколько лет спокойно прогнозируют арендные ставки с поправкой на инфляцию. Исходя из этого можно сказать, что есть очень востребованные помещения благодаря своему уникальному расположению, техническим характеристикам. В этом случае арендные ставки высоки, много желающих арендовать помещение и арендодатель более силён в переговорном процессе при подписании договора аренды.
Менее востребованные помещения не создают очереди из арендаторов, соответственно, арендные ставки ниже, арендодатель более лоялен к пожеланиям арендатора, который в переговорном процессе будет занимать более сильную позицию.
Подводя итог, можно отметить, что в общей оценке ситуации мы отмечаем паритет весовых категорий переговорного процесса в целом.
Какие помещения наиболее востребованы у арендаторов, если рассматривать помещения для работы с клиентами?
Всё зависит от сегмента рынка, оказывающего услуги населению. Например, банковский рынок услуг в зависимости от юридического статуса клиентов предполагает выделение рынков банковских услуг для предприятий (юридических лиц) и населения (физических лиц). Более глубокая детализация в рассмотрении этого вопроса нас не интересует, поэтому остановимся на этих двух сегментах потребителей.
Для работы с населением банки предпочитают идти к клиенту: открывать свои филиалы как можно ближе к потребителю (даже в «спальных» районах), желательно на первом этаже с отдельным входом. Для работы с юридическими лицами требования более демократичные, занимать торговые помещения первых этажей уже не нужно, вполне подойдут офисные помещения административных зданий, первые, вторые и третьи этажи бизнес-центров в деловом центре города. Предприниматели и бизнесмены, решая свои задачи, доберутся до своего обслуживающего банка, даже если он не рядом с их домом, но необходимо предусмотреть удобство парковки, что в современных условиях соблюсти достаточно сложно.
Исходя из рассмотренного примера мы видим, что невозможно ответить на общий вопрос, какие помещения наиболее востребованы у арендаторов, если мы не проводим более детального анализа сегментов рынка и классификации самого клиента.
Какие помещения наиболее рискованные и подвержены ротации арендаторов? (по месторасположению, этажности, цене и т. п.)
Помещения не могут быть рискованные, бывают ошибки предпринимателей-арендаторов в выборе помещения и определении возможностей их бизнеса при расчёте постоянных расходов, одним из которых является расходы на аренду.
С другой стороны, завышенные цены арендодателей и некомпетентность в оценке арендных ставок арендаторами создают условия ротации арендаторов. Чтобы этого избежать, лучше всего обратиться к компетентным специалистам в области коммерческой недвижимости, которые смогут грамотно выстроить арендую политику для клиента: если ожидания собственника заниженные – скорректировать до оптимального уровня, если завышены – вовремя дать обратную связь, так как недополученная прибыль от завышенной арендной ставки может составлять миллионы рублей.
В базе данных «Жилфонда» всегда широкий выбор вариантов. У нас вы найдёте:
В «Жилфонде» всегда самая актуальная информация о предложениях на рынке коммерческой недвижимости Барнаула. Агентство недвижимости работает только с проверенными вариантами. Специалисты компании тщательно изучают документы, что обеспечивает безопасность каждой сделки.
Агентство недвижимости «Жилфонд»
Тел. (3852) 201-001
Следите за нами в соцсетях: «ВКонтакте», «Одноклассники», «Яндекс.Дзен»
