Как на практике проходят сделки с недвижимостью

26.01.2015 | 1426

— Людмила Николаевна, что является фактором, определяющим успешность риэлтора?

— Я считаю, что главным фактором успеха является рекомендация. Почему риэлторы с особым чувством, можно сказать, с нежностью относятся к клиентам, которые пришли по чьей-то рекомендации? Ну, во-первых, любая рекомендация — это положительная оценка твоей работы, и это, безусловно, приятно. Ведь если бы впечатление осталось плохое, никто тебя рекомендовать бы не стал.

И второй, не менее важный, момент: рекомендатели уже проходили весь путь до сделки. И, отправляя кого-то к понравившемуся риэлтору, они в деталях рассказывают о собственном опыте. Так что человек приходит уже в определенной степени подготовленным, понимающим, что предстоит серьезная работа.

— Расскажите, какие бывают сделки с недвижимостью?

— Сделки бывают самые разные. Идеальный случай — чистая продажа. Это когда продавец только продает свою квартиру и ему не нужно ничего покупать взамен, а покупатель — только покупает, и ему для этого не нужно продавать свою недвижимость. Вот только встречаются такие случаи довольно редко: вряд ли их наберется больше десяти процентов от общего числа сделок. Чистая продажа — самый быстрый вариант развития событий, если начинать отсчет времени с того момента, когда риэлтор уже нашел покупателя на выставленную в агентстве квартиру.

Хотя сам процесс поиска может быть достаточно длительным, особенно сейчас, когда продавцов больше, чем покупателей. Ведь совершенно естественно, что продать квартиру хочется как можно дороже, а купить — как можно дешевле. Когда, наконец, найден устраивающий и продавца и покупателя компромисс, согласие по цене достигнуто, покупатель вносит задаток за квартиру, назначается время сделки и начинается процесс подготовки документов.

— Что является самым важным в работе агентства недвижимости?

— Грамотные специалисты и надежность!  В «Жилфонде» проверяют и анализируют весь пакет документов специалисты-эксперты (активная ссылка http://barnaul.jilfond.ru/kompaniya/o-kompanii/garantiya-100). От того, насколько грамотен, профессионален эксперт, зависит надежность сделки. Ведь любая его ошибка чревата тем, что сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Эксперт должен проверить, все ли необходимые документы имеются в наличии, удостовериться, что все они составлены правильно, не истек ли срок их действия. Наконец, являются ли они подлинными.

К моменту проведения сделки весь пакет документов должен быть полностью собран и проверен. В назначенный срок происходит передача основной суммы стоимости квартиры. Далее — регистрация договора купли-продажи в Учреждении Федеральной регистрационной службы. На этом сделка считается завершенной.

Но это идеальный сценарий наиболее простой сделки. Как правило, процесс зависит от многих дополнительных условий.

— У риэлторов есть такое понятие, как «обменные цепочки». Расскажите подробнее, что это такое?

— Например, человек продает квартиру, но одновременно ему нужно купить другую: большей либо меньшей площади или в другом районе, или в новом доме — ситуация может быть какой угодно. Соответственно, ему нужно найти подходящий вариант для покупки и, вместе с тем, покупателя на его квартиру. Покупателю тоже, вполне возможно, чтобы купить эту понравившуюся ему квартиру, необходимо прежде продать собственную, потому что других денег у него нет.

Таким вот образом и выстраиваются «цепочки». В одной «цепочке» может быть от двух–трех до десятка и даже более звеньев-квартир. Иногда схему такой «цепочки» и нарисовать-то бывает затруднительно. Но в ее начале обязательно присутствует покупатель и, соответственно, деньги. В конце «цепочки» — «свободная квартира», то есть квартира, хозяевам которой не нужно другое жильё, а нужны деньги.

— Наверное, встречаются и сложные случаи?

— Конечно. Мы их называем уже не «цепочками», а «цепями». Подготовка одной такой многосоставной сделки занимает зачастую у риэлтора несколько недель. На подобранные квартиры собираются документы, необходимые для совершения сделки. Эксперты проверяют все документы. Назначается дата проведения сделки со всей цепочкой одновременно. Это совсем не просто, прежде всего потому, что нужно увязать интересы и возможности многих людей. Если у кого-то из участников сделки возникают непредвиденные обстоятельства, то сроки придется переносить — соответственно, вести нелегкие переговоры о переносе со всеми участниками «цепочки».

Трудозатраты риэлторов и, соответственно, сроки подготовки «цепочки» возрастают многократно, когда рынок нестабилен. Как только цены на рынке недвижимости начинают расти (или кому-то показалось, что они начали расти), появляется риск, что клиенты в процессе подготовки сделки начинают менять ее условия или отказываются от сделки. Впрочем, такой риск присутствует всегда в большей или меньшей степени.

Если подготовленная «цепочка» разорвалась, все начинается сначала. А каждый такой случай — это потерянное клиентами время, недовольство работой риэлтора. К слову сказать, «цепочки» рвутся и по другим причинам. Например, родственники не могут поделить будущую доплату, семейные обстоятельства меняются, квартиры заливают соседи и, наконец, как говорил герой Булгакова, «...человек... иногда внезапно смертен».

Наконец, «цепочку» удалось довести до сделки. Назначается день её проведения, подготовлены все документы для ее совершения. Осталось встретиться, подписать кое-какие бумаги и, казалось бы, все. И тут может выясниться, особенно если в сделке участвуют клиенты не одного, а нескольких агентств недвижимости, что у кого-то наступил срок замены фотографии в паспорте, кто-то женился (вышел замуж), а согласие супруга на сделку не предоставил. Кто-то за время подготовки сделки прописал в квартиру престарелую бабушку и «забыл» известить других участников сделки.

Клиенты устали, им жарко, хочется пить-есть и наоборот. Страсти накаляются. Если возникшие проблемы не удается решить в тот же день, приходится переносить сделку на следующие день-два. Иногда сделка рассыпается, из нее выпадают одно или несколько звеньев — и всю работу приходится начинать сначала.

Конечно, в большинстве случаев риэлторы и эксперты от начала до конца держат сделку под неослабным контролем. Это означает тщательную подготовку и проверку документов, постоянные телефонные переговоры с участниками, напоминания, уточнения. И, независимо от того, сколько в ней участников, в большинстве случаев все завершается благополучно. Но клиенты, которые имели подобный опыт, уже никогда не скажут, что у риэлторов легкая работа.

Поделиться с друзьями
keys
Подписка на Жилфонд

Получайте уведомления о свежих новостях в своем браузере