Уроки 2014 года: Как люди спасали сбережения?

18.02.2015 | 762

Ускоренная динамика цен на недвижимость в 2014 году

Первый период продлился с января по апрель 2014 года — количество сделок с жилой недвижимостью достигло пика в апреле, который побил все рекорды по покупательской активности и росту средних цен. Второй виток возросшего покупательского спроса пришёлся на декабрь с резким удешевлением рубля и подъёмом ключевой ставки Центробанком до 17%. Оба этих периода представляли угрозу для жителей России в плане потери накоплений, предназначенных для приобретения крупной собственности или отложенных на «чёрный день».

Как россияне спасали свои сбережения?

Конвертация денежных активов в доллары и евро поначалу имела место, но необъяснимые для рядовых граждан резкие взлёты и падения валютного курса показали всю ненадёжность данного финансового инструмента. И случился потребительский бум на рынке жилой недвижимости, обнаруживший, что наиболее выгодные инвестиции, по мнению большинства, — это квадратные метры жилплощади.

— В декабре количество обращений в агентство выросло в полтора раза по сравнению с ноябрём, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Жилфонд» на пр. Ленина, 105 Дмитрий Чигарев. — Квартиры покупали как барнаульцы, жители Алтайского края, так и приезжие, в основном, жители Казахстана. Спросом пользовалось любое жильё, кому что было доступно — от комнат до шикарных квартир. Казахстанцы приобретали недвижимость за наличные, барнаульцы — в основном, с привлечением ипотеки. В целом же, число сделок по ипотеке и за наличный расчёт соотносилось в равных долях — 50% на 50%. Ипотечные кредиты до двадцатых чисел декабря брались по ставке 12,5–13,5%.

К чему привёл рост ипотечных ставок

Взлёт ключевой ставки ЦБ сначала до 10,5%, а затем и до 17% ожидаемо влиял на рост ипотечных ставок и цены на недвижимость 2015 года. «Жилфонд» одним из первых предупредил своих клиентов о подобной перспективе, и результат не заставил себя ждать.

— Среди барнаульцев в середине декабря активизировались покупатели с ипотечными кредитами, которые старались успеть получить займы по процентным ставкам, имевшим место до подъёма ключевой ставки Центробанком, — продолжает Дмитрий Георгиевич,  — Однако успели далеко не все: банки либо приостанавливали рассмотрение заявок на получение кредитов, либо поднимали процентные ставки по уже одобренным, но ещё не выданным кредитам. По этой причине часть сделок не состоялась.

Продавцы квартир в попытке не упустить свою выгоду вели себя по-разному в эти пиковые моменты нестабильности:

— Отдельные собственники поднимали цены на продаваемые квартиры, иногда даже в процессе самой продажи — при этом, изначальная цена была довольно высокой, — поясняет эксперт «Жилфонда» Дмитрий Чигарев. — Подобный шаг мотивируется падением курса рубля и повышенным спросом, когда покупатель готов платить более высокую цену, чтобы вложить обесценивающиеся деньги в «твёрдую валюту» квадратных метров. Немногочисленные собственники снимали квартиры с продажи, откладывали сделки, не зная, какое решение принять в текущей экономической ситуации, или, предвосхищая рост цен на недвижимость в 2015 году, полагали, что в дальнейшем смогут продать жильё дороже. Однако, по нашим статистическим наблюдениям, такие отказы от продажи не стали массовой  тенденцией. Цена некоторых квартир, особенно дорогостоящих, нередко корректировалась собственниками по долларовому курсу. В том числе это проявлялось в отказе от торга и признании завышенной изначально цены экспозиции как окончательной.

Рынок жилой недвижимости реагирует на текущую экономическую ситуацию повышением цены реальной сделки по сравнению с ценой предложения. В периоды экономической стабильности разрыв между ними достигает 7–10%.

Поведение цены на недвижимость прогнозируемо

Цены на недвижимость в Барнауле, несмотря на рост, не достигают и, тем более, не перегоняют темпов инфляции, которая за 2014 год превысила 11%.

— Сохраняющий высокий уровень, близкий к декабрьскому, потребительский спрос на барнаульское жильё, особенно со стороны приезжих, провоцирует рост цен на недвижимость в Барнауле, хотя и не чрезмерный, — комментирует Дмитрий Чигарев. — Такая ситуация на рынке продержится ещё 2–3 месяца. Потом спрос и покупательская активность начнут постепенно ослабевать, и через полгода рынок жилья может ощутить явно выраженное снижение цены на недвижимость, прогноз которого проистекает из опыта предыдущего экономического кризиса. На рынке недвижимости он отразился в 2009 году и снизил долю ипотечных сделок до 80% в первые полгода, в следующие полгода эта доля увеличилась до 50%. Подавляющая часть сделок после снижения покупательской активности на рынке жилья в 2015 году будет вызвана необходимостью решать жилищные вопросы, связанные с семейными обстоятельствами, — это будут обменные сделки, совершаемые через куплю-продажу, в том числе и с привлечением материнского капитала. В целом, мы ожидаем снижение активности на рынке недвижимости, уменьшение количества сделок и смещение спроса в сегмент эконом-класса.

Альтернатива ипотеке в кризис

Жилищный вопрос остаётся самым насущным в любые времена — будь то экономический взлёт или глубокий кризис. И необходимость иметь свой собственный уголок жилого пространства как оплот безопасности относится к базовым человеческим потребностям, без удовлетворения которых невозможно достигать осуществления желаний более высокого уровня: создания семьи, социального признания и самореализации. Этот фактор весьма способствует непрекращающемуся развитию строительного рынка даже в трудные времена.

— В текущей ситуации строительство вполне успешно продолжается, но ипотечные кредиты, которыми пользуется половина всех приобретающих жильё, становятся труднодоступными — застройщики будут вынуждены разрабатывать новые схемы продаж для реализации своего продукта: в рассрочку, под более низкий, чем у банков, процент и на более короткий, чем ипотека, срок. Аналогичные предложения потребителям возможны и от солидных риэлтерских агентств, что усиливает значимость работы профессионалов рынка недвижимости в кризис: собственные технологии и продукты, гарантирующие рядовому потребителю решение жилищного вопроса в непростой экономической ситуаци, — своего рода «лакмусовая бумажка» на профессионализм, — подытоживает руководитель АН «Жилфонд» на пр. Ленина, 105 Дмитрий Чигарев.

Поделиться с друзьями
keys
Подписка на Жилфонд

Получайте уведомления о свежих новостях в своем браузере